Finanzierungsmöglichkeiten

Übersicht:

 

Hypothekenkredit

Zur Finanzierung eines Bauvorhabens bzw. eines Immobilienerwerbs können verschiedene Möglichkeiten in Betracht gezogen werden. Die gängigste Finanzierung ist der Hypothekenkredit. Der optimale Zeitpunkt für die Aufnahme eines solchen Kredits ist natürlich bei einem Zinstief. So haben selbst scheinbar kleine Zinsprozentunterschiede gravierende Auswirkungen und können vor allem bei langen Laufzeiten und hohen Darlehenssummen einige zehntausend Mark Differenz ausmachen. Daher lohnt es sich, die Anbieter zu vergleichen.

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Wie muss ich diesen Hypothekenkredit zurückzahlen?

Die gängigste Rückzahlungsart von Krediten ist das Annuitätsdarlehen. Die Annuität ist hierbei die festgelegte, jährlich zu leistende Rückzahlungssumme. Dieser Betrag beinhaltet sowohl die Zinsen als auch die Tilgung des Darlehens. Ansonsten wird der Kreditnehmer mit zwei weiteren, für den Tilgungsverlauf ausschlaggebenden Fragen konfrontiert:

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Was ist die Zinssatzfestschreibung?

Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, über den die Bank den in der Berechnung angegebenen effektiven Zinssatz gerantiert. Dies ermöglich, dass die Annuität ein fest kalkulierbarer Posten in der individuellen Ausgabenplanung wird. Wenn der Zinssatz allerdings für zu lange Zeit festgeschrieben werden, erhöht die Bank von Anfang an den festzuschreibenden Zinssatz.

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Wie beeinflusst die sog. Anfangstilgung meinen Tilgungsverlauf?

Die gebräuchlichste Anfangstilgung beträgt 1 % des Kreditbetrages. Diese relativ geringe Anfangstilgung impliziert dann allerdings lange Kreditlaufzeiten bis über 30 Jahre. Wer hingegen in 20 Jahren schuldenfrei sein möchte, sollte mindestens 2,5 % Anfangstilgung anstreben. Je höher nämlich die Anfangstilgung ist, desto weniger muss im Verlauf der Raten an Zinsen zurückgezahlt werden. Somit steigt die Summe der Tilgungen schneller an und ein Schuldenabbau wird in kürzerer Zeit möglich. Allerdings steigen bei höherer Tilgung natürlich auch die zu zahlenden Raten.

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Das Bausparen

Bausparer werden durch die Aussicht auf ein günstiges Bauspardarlehen angelockt, und legen dafür jahrelang Geld zu einer mickrigen Verzinsung zwischen 1,5 und 3 Prozent an.

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Worin liegen die Vorteile des Bausparens?

Das Bausparen ist natürlich besonders attraktiv in einer Niedrigzinsphase zwischen 4 und 5 Prozent, da dieser Zinssatz dann eingefroren und für ein geplantes Bauspardarlehen beansprucht werden kann. Somit kann das Bausparen als Versicherung gegen steigende Zinsen betrachtet werden. Aber das Bausparen bietet noch weitere Vorteile. So wird der Wohnungsbau bei einem Jahreseinkommen unter 25.000,- Euro (Ehepaare 50000,- Euro) oftmals mit einer Prämie des Staates von bis zu 500,- Euro gefördert. Weiterhin können durch das Bausparen eventuelle Zinszuschläge vermieden werden. Wenn zum Beispiel 60 % des Beleihungswertes der Immobilie überstiegen werden, verlangen Banken meistens einen Zinszuschlag. Kann man jedoch neben einem Kredit bei einer Bank noch ein Bauspardarlehen aufnehmen, können diese Zuschläge umgangen werden.

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Worin liegen die Nachteile des Bausparens?

Generell können ein Bausparvertrag und dessen -darlehen lediglich einen Mosaikstein in der Baufinanzierung ausmachen. Die Laufzeit von Bauspardarlehen beträgt nämlich oft nur 7 - 11 Jahre. Dementsprechend müsste eine Anfangstilgung von 7 -12 % geleistet werden. Dies sind unter Umständen doppelt so hohe Raten wie bei Krediten, und somit für die meisten Kreditnehmer unbezahlbar. Deshalb kann eine Umfinanzierung notwendig werden.

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Sollte ich eher Bausparen oder Banksparen?

Durch die niedrigen Zinsen während des Bausparens kann meist weniger Kapital angesammelt werden. Hingegen ermöglichen die höheren Zinsen des Banksparens die Ansammlung von mehr Guthaben. Es müssen dann weniger Schulden aufgenommen werden. Deshalb stellt sich die Frage, wie hoch die Zinsen für ein Hypothekendarlehen steigen dürfen, ohne dass der Banksparer seinen Anfangsvorsprung verliert. Hierzu gibt es eine verdeutlichende Tabelle: Wenn zum Beispiel das Sparziel der Erwerb einer Immobilie in vier Jahren ist und ein Bausparplan zu 4,0 % angeboten wird, so ist der Abschluss dieses Bausparvertrages sinnvoll wenn - gemäß Tabelle - der Hypothekenzinssatz in vier Jahren bei oder über 6,7 Prozent liegen wird.

Sparrendite

Bau oder Kauf in
(in Prozent)
zwei Jahren
vier Jahren
sieben Jahren
zehn Jahren
3,0
6,1
6,1
5,7
5,9
3,5
6,4
6,4
6,0
6,3
4,0
6,6
6,7
6,4
6,7
4,5
7,0
7,0
6,7
7,0
5,0
7,3
7,4
7,1
7,5
5,5
7,6
7,8
7,5
8,0
6,0
8,0
8,2
8,0
8,4
6,5
8,4
8,6
8,4
9,0
7,0
8,8
9,0
8,9
9,5

Quelle: "Finanztest", Heft Juni 2000

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Was muss ich bei Abschluss eines Bausparvertrages beachten?

Generell ist die Balance zwischen monatlicher Sparrate, gewünschtem Zuteilungstermin und der Bausparsumme das Kernstück bei Abschluss eines Bausparvertrages. Wenn zum Beispiel 250,- Euro monatlich eingezahlt werden, kann eine Bausparsumme von 75 000,- Euro erst nach ca. 10 Jahren zugeteilt werden. Wenn jedoch der Baubeginn bzw. Erwerb in 6 Jahren geplant ist, wäre die gewünschte Bausparsumme zu hoch bzw. die monatliche Sparrate zu niedrig. Um eine eventuell kostspielige Zwischenfinanzierung zu vermeiden, sollte man sich deshalb am besten einen detaillierten Anspar- und Tilgungsplan erstellen lassen, aus dem der voraussichtliche Zuteilungstermin hervorgeht.

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Was sollte ich nicht machen?

Auf keinen Fall sollte man über das Erreichen des Mindestguthabens hinaussparen. Das Geld wird oft zu niedrigen Zinsen angelegt. Zusätzlich würde das Weitersparen den Darlehensanspruch verkürzen, da die Höhe des Darlehens in der Regel aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Sparguthaben zum Zuteilungstermin bestimmt wird. Um die Sparleistung optimal zu nutzen, sollte das Mindestguthaben und die Zielbewertung zum Zuteilungstermin möglichst knapp erreicht werden. Weiterhin sollte man zu Vertragsbeginn mit einer niedrigen Bausparsumme anfangen. Neben Ersparnissen bei der Anschlussgebühr wird der Bausparvertrag früh zuteilungsreif, d. h. bei vorzeitigem Baubeginn kann das Darlehen bereits aufgenommen werden und eine Überbrückung ist nicht notwendig. Bei Bedarf kann die Bausparsumme später immer noch erhöht werden. Dies sollte jedoch rechtzeitig vor dem geplanten Baubeginn bzw. Kauf erfolgen!

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Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Zuteilung erfolgen kann?

Zuerst einmal muss der Bausparer mindestens 40 bis 50 % der vereinbarten Bausparsumme angespart haben. Dann muss der Bausparvertrag eine ausreichend hohe Bewertungszahl, die sog. Zielbewertung erreichen. Die Bausparkassen vergeben an mehreren Stichtagen im Jahr eine Kennzeichnung in Form jener Zielbewertung. Wenn die Mindest-Zielbewertungszahl erreicht ist, kann der Vertrag, je nach Tarif, 2 - 9 Monate später zugeteilt werden.

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Fördergelder durch den Staat

Die Fördergelder durch den Staat umfassen generell die Eigenheimzulage, die KfW-Förderung, die Wohnungsbauförderung der Länder sowie die Bausparförderung.

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Kapitallebensversicherung

Was zeichnet diese Art der Kreditaufnahme aus?

Die Kreditaufnahme bei einer Versicherungsgesellschaft erscheint auf den ersten Blick verlockend. Oftmals sind hier die Zinssätze um ein Viertel bis einen halben Prozentpunkt billiger als bei Banken und Sparkassen. Außerdem ist eine Risikovorsorge für die Angehörigen mit eingeschlossen. Das Darlehen ist dadurch charakterisiert, dass lediglich Zinsen zu zahlen sind. Anstelle einer Tilgung werden Beiträge in die Kapitallebensversicherung einbezahlt. Nach Ende der Laufzeit von 12 bis 30 Jahren soll durch die Ablaufleistung der Lebensversicherung der Kredit auf einen Schlag zurückgezahlt werden. Allerdings steckt diese Art der Kreditaufnahme voller Tücken. Deshalb lohnt sich diese Kombination in der Regel nicht.

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Worin liegen die Nachteile dieser Finanzierungsvariante?

Damit die Versicherungsgesellschaft Gewinne erzielen kann, ist der Darlehenszinssatz langfristig natürlich höher als die Verzinsung der Beiträge zur Kapitallebensversicherung. Deshalb liegt eine relativ geringe Versicherungsrendite vor. Hierin besteht ein Hauptnachteil im Vergleich zum Bankkredit. Durch die regelmäßige Tilgung des Bankkredits wird die Zinszahlung konstant weniger. Somit erzielt man im Vergleich zur Kreditaufnahme mittels Kapitallebensversicherung eine Ersparnis in Höhe des effektiven Zinses. Ein Rechenexempel kann dies verdeutlichen: Der Effektivzins des Darlehens beträgt 6,5 Prozent, die Rendite der Versicherung lediglich 5,5 Prozent. Würde der Kunde das Darlehen direkt tilgen, könnte er mit jeder Mark Tilgung Zinsen in Höhe von 6,5 Prozent sparen. Durch die Anlage in eine Lebensversicherung erhält er allerdings nur 5,5 Prozent Zinsen. Somit ist die Tilgung über den Umweg der Lebensversicherung in diesem Beispiel um 1 Prozent teuerer als die Direkttilgung eines Kredites.

Weiterhin besteht eine Schwachstelle in der ungewissen Höhe der Ablaufleistung der Lebensversicherung. Diese darf nämlich durch die Versicherungsgesellschaft nicht garantiert werden. Somit wird nur eine relativ geringe Versicherungssumme angegeben, die Höhe der Überschussbeteiligung ist jedoch ungewiss und kann lediglich geschätzt werden. Ob die Auszahlung der Ablaufleistung deshalb zur Tilgung des Kredites ausreicht ist ziemlich unsicher.

Als einfachen Anhaltspunkt kann man deshalb den ausgewiesenen Renditesatz mit dem Effektivzins des Darlehens vergleichen. Erscheint die versprochene Rendite höher als der Effektivzins, ist eine Einhaltung dieser Rendite ziemlich unwahrscheinlich. Darüber hinaus besteht auch das Risiko einer Zinserhöhung nach Ablauf des Darlehenvertrags. So können die Zinsen erheblich höher sein und somit gravierende Auswirkungen auf die monatliche Zinsbelastung haben. Diese Zinsbelastung kann bei einem Versicherungskredit im Gegensatz zum Bankkredit nicht durch die Herabsetzung des Tilgungssatzes abgefedert werden.

Auch besteht ein gewisses Steuerrisiko. Denn die Lebensversicherung lohnt sich nur, da ihre Erträge ab einer Laufzeit von 12 Jahre steuerfrei sind. Allerdings kann niemand eine Garantie geben, dass dieses Gesetz weiterbestehen bleibt. Durch eine Besteuerung würde die Rendite dann drastisch gedrückt werden.

Unvorhergesehene Ereignisse können eintreten: Scheidung, Todesfall, beruflicher Abstieg etc. können dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss. Jedoch ist die Kombination mit der Versicherung hier nicht flexibel. So kann bei vorzeitiger Kündigung der Auszahlungsbetrag niedriger sein als die Summe der eingezahlten Beiträge! Als großen Vorteil kann man nun noch den Versicherungsschutz im Todesfall ansehen. Allerdings kann dieser weitaus preiswerter durch den Abschluss einer zusätzlichen Risikolebensversicherung erzielt werden!

Deshalb lohnt sich diese Finanzierungsart für die meisten Anleger nicht. Einzige Ausnahmen stellen jedoch Käufer (hierbei v. a. Beamte und Selbstständige) vermieteter Objekte dar, die ihre Schuldzinsen steuerlich geltend machen können!

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Restschuldversicherungen

Jedes Immobiliengeschäft bringt eine hohe finanzielle Belastungen mit sich. Ereignet sich dann ein familiäres Unglück indem der Hauptschuldner stirbt, ist die Familie mit einem nicht abtragbarem Schuldenberg konfrontiert. Meistens bleibt dann nur noch der Verkauf der Immobilie übrig. Hiergegen kann man sich durch eine sogenannte Risikolebensversicherung absichern. Durch sie wird im Gegensatz zur Kapitallebensversicherung kein Kapital angesammelt. Am Ende der Versicherungsdauer bekommt der Kunde nur sehr wenig oder gar kein Geld aus der Überschussbeteiligung ausbezahlt.

Generell unterscheidet man zwei Typen:

a) Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme Hier sinkt die Versicherungssumme während der Laufzeit entsprechend der Verringerung der Restschuld des Darlehens. Um einen entsprechenden Verlauf berechnen zu können, muss die Versicherung die Gesamtlaufzeit, den Nominalzins sowie den Tilgungsplan des Darlehens kennen. Da aber das Alter des Versicherten mitsteigt, steigen zuerst die Beiträge an. Später sinken sie wieder, da die Versicherungssumme (Restschuld) ebenfalls sinkt. Dennoch bieten einige Versicherungen auch Beiträge an, die über die komplette Laufzeit konstant bleiben.

b) Risikolebensversicherung mit linear fallender Versicherungssumme Auch hierbei wird wieder in zwei Typen unterteilt. Zum einen kann der zu zahlende Beitrag während der Laufzeit konstant bleiben. So muss der Kunde den Beitrag meist nur für zwei Drittel der Laufzeit zahlen. In einer weiteren Variante verringert sich der Beitrag jährlich um eine konstante Summe. Hier muss der Beitrag allerdings während der gesamten Laufzeit bezahlt werden.

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Was kann ich mir unter der sog. Überschussbeteiligung vorstellen?

Bei beiden Varianten der Risikolebensversicherung profitiert der Kunde von der sog. Überschussbeteiligung. Durch die vorsichtige Beitragskalkulation der Versicherungen werden zwangsläufig hohe Überschüsse erzielt. Werden diese nicht durch Auszahlungen aufgebraucht, dann werden sie (teilweise) an den Kunden zurückgegeben. So verrechnen die meisten Versicherungsgesellschaften den voraussichtlichen Überschussanteil direkt mit dem Beitrag. Der Kunde zahlt eine niedrigere Nettoprämie, die teilweise sogar nur die Hälfte des eigentlichen Tarifs beträgt.

Bei der zweiten Variante, dem sog. Todesfallbonus, werden die Überschussanteile zur Erhöhung der Leistung im Todesfall verwendet. Es wird also die volle Prämie einbezahlt, aber die Begünstigten erhalten dafür im Todesfall des Versicherungsnehmers eine weitaus höhere Summe als die vertraglich zugesicherte Versicherungssumme ausbezahlt. Die Überschussbeteiligung ist allerdings nur für ein Jahr garantiert. Ändert sich also ihre Höhe, steigt oder fällt die Tarifhöhe der ersten Variante. Bei dem Todesfallbonus ändert sich ebenfalls die Prämie, dafür werden im Todesfall einige Tausend Mark mehr oder weniger ausgezahlt.

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Wie kann ich die Angebote diverser Risikolebensversicherungen vergleichen?

Die Risikolebensversicherungen diverser Versicherungsgesellschaften unterscheiden sich durch die jeweilige Ratenhöhe sowie in der Zeitdauer, für die die Prämie zu zahlen ist. Durch den sog. Barwertvergleich werden die Angebote vergleichbar. Hierbei werden die Beiträge, die in der Zukunft anfallen werden, auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Diese Rechnung wird gemäß einem Darlehenszins von 7 Prozent vorgenommen. Dann erhält man einen Barwert, der angibt, welcher Einmalbetrag nach heutigem Geldwert nötig wäre, um die Beiträge zu finanzieren. Je höher der Barwert ist, desto teuerer ist der Versicherungsschutz.

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Durch welche Faktoren wird die Höhe des Beitrags beeinflusst?

Die Höhe des Beitrags hängt vom Eintrittsalter des Kunden ab. Je älter er ist, desto wahrscheinlich wird der Todesfall. Daher wird die Versicherungsprämie mit fortschreitendem Alter höher. Da Frauen im Durchschnitt älter werden als Männer zahlen sie auch nur geringere Beiträge ein. Des weiteren ist die Laufzeit des Darlehens ein entscheidendes Kriterium für die Höhe des Versicherungsschutzes. Je länger sie ist, desto höher werden die Beiträge.

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Umschuldung

Bei sinkenden Zinsen versuchen viele Darlehensnehmer, ihren Kredit durch die Aufnahme eines preiswerteren Kredites umzuschulden. Allerdings lohnt sich eine Umschuldung häufig nur für kurze Restlaufzeiten des Darlehens von ein oder zwei Jahren, da der bisherige Kreditgeber eine Entschädigung für den entstehenden Zinsschaden, die sog. Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen kann. Ebenfalls fallen bei Aufnahme des neuen Kredites erneut Notar- und Amtsgerichtsgebühren an.

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