Übersicht:
Hypothekenkredit
Zur Finanzierung eines Bauvorhabens bzw. eines
Immobilienerwerbs können verschiedene Möglichkeiten in Betracht
gezogen werden. Die gängigste Finanzierung ist der Hypothekenkredit.
Der optimale Zeitpunkt für die Aufnahme eines solchen Kredits ist
natürlich bei einem Zinstief. So haben selbst scheinbar kleine
Zinsprozentunterschiede gravierende Auswirkungen und können vor
allem bei langen Laufzeiten und hohen Darlehenssummen einige
zehntausend Mark Differenz ausmachen. Daher lohnt es sich, die
Anbieter zu vergleichen.
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Wie muss ich diesen Hypothekenkredit
zurückzahlen?
Die gängigste Rückzahlungsart von Krediten ist das
Annuitätsdarlehen. Die Annuität ist hierbei die festgelegte,
jährlich zu leistende Rückzahlungssumme. Dieser Betrag beinhaltet
sowohl die Zinsen als auch die Tilgung des Darlehens. Ansonsten wird
der Kreditnehmer mit zwei weiteren, für den Tilgungsverlauf
ausschlaggebenden Fragen konfrontiert:
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Was ist die Zinssatzfestschreibung?
Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, über den die Bank den in
der Berechnung angegebenen effektiven Zinssatz gerantiert. Dies
ermöglich, dass die Annuität ein fest kalkulierbarer Posten in der
individuellen Ausgabenplanung wird. Wenn der Zinssatz allerdings für
zu lange Zeit festgeschrieben werden, erhöht die Bank von Anfang an
den festzuschreibenden Zinssatz.
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Wie beeinflusst die sog. Anfangstilgung
meinen Tilgungsverlauf?
Die gebräuchlichste Anfangstilgung beträgt 1 % des
Kreditbetrages. Diese relativ geringe Anfangstilgung impliziert dann
allerdings lange Kreditlaufzeiten bis über 30 Jahre. Wer hingegen in
20 Jahren schuldenfrei sein möchte, sollte mindestens 2,5 %
Anfangstilgung anstreben. Je höher nämlich die Anfangstilgung ist,
desto weniger muss im Verlauf der Raten an Zinsen zurückgezahlt
werden. Somit steigt die Summe der Tilgungen schneller an und ein
Schuldenabbau wird in kürzerer Zeit möglich. Allerdings steigen bei
höherer Tilgung natürlich auch die zu zahlenden Raten.
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Das Bausparen
Bausparer werden durch die Aussicht auf ein günstiges
Bauspardarlehen angelockt, und legen dafür jahrelang Geld zu einer
mickrigen Verzinsung zwischen 1,5 und 3 Prozent an.
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Worin liegen die Vorteile des
Bausparens?
Das Bausparen ist natürlich besonders attraktiv in
einer Niedrigzinsphase zwischen 4 und 5 Prozent, da dieser Zinssatz
dann eingefroren und für ein geplantes Bauspardarlehen beansprucht
werden kann. Somit kann das Bausparen als Versicherung gegen
steigende Zinsen betrachtet werden. Aber das Bausparen bietet noch
weitere Vorteile. So wird der Wohnungsbau bei einem Jahreseinkommen
unter 25.000,- Euro (Ehepaare 50000,- Euro) oftmals mit einer Prämie
des Staates von bis zu 500,- Euro gefördert. Weiterhin können durch
das Bausparen eventuelle Zinszuschläge vermieden werden. Wenn zum
Beispiel 60 % des Beleihungswertes der Immobilie überstiegen werden,
verlangen Banken meistens einen Zinszuschlag. Kann man jedoch neben
einem Kredit bei einer Bank noch ein Bauspardarlehen aufnehmen,
können diese Zuschläge umgangen werden.
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Worin liegen die Nachteile des
Bausparens?
Generell können ein Bausparvertrag und dessen
-darlehen lediglich einen Mosaikstein in der Baufinanzierung
ausmachen. Die Laufzeit von Bauspardarlehen beträgt nämlich oft nur
7 - 11 Jahre. Dementsprechend müsste eine Anfangstilgung von 7 -12 %
geleistet werden. Dies sind unter Umständen doppelt so hohe Raten
wie bei Krediten, und somit für die meisten Kreditnehmer
unbezahlbar. Deshalb kann eine Umfinanzierung notwendig werden.
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Sollte ich eher Bausparen oder
Banksparen?
Durch die niedrigen Zinsen während des Bausparens kann
meist weniger Kapital angesammelt werden. Hingegen ermöglichen die
höheren Zinsen des Banksparens die Ansammlung von mehr Guthaben. Es
müssen dann weniger Schulden aufgenommen werden. Deshalb stellt sich
die Frage, wie hoch die Zinsen für ein Hypothekendarlehen steigen
dürfen, ohne dass der Banksparer seinen Anfangsvorsprung verliert.
Hierzu gibt es eine verdeutlichende Tabelle: Wenn zum Beispiel das
Sparziel der Erwerb einer Immobilie in vier Jahren ist und ein
Bausparplan zu 4,0 % angeboten wird, so ist der Abschluss dieses
Bausparvertrages sinnvoll wenn - gemäß Tabelle - der
Hypothekenzinssatz in vier Jahren bei oder über 6,7 Prozent liegen
wird.
|
Sparrendite |
Bau oder Kauf
in |
|
(in
Prozent) |
zwei
Jahren |
vier
Jahren |
sieben
Jahren |
zehn
Jahren |
|
3,0 |
6,1 |
6,1 |
5,7 |
5,9 |
|
3,5 |
6,4 |
6,4 |
6,0 |
6,3 |
|
4,0 |
6,6 |
6,7 |
6,4 |
6,7 |
|
4,5 |
7,0 |
7,0 |
6,7 |
7,0 |
|
5,0 |
7,3 |
7,4 |
7,1 |
7,5 |
|
5,5 |
7,6 |
7,8 |
7,5 |
8,0 |
|
6,0 |
8,0 |
8,2 |
8,0 |
8,4 |
|
6,5 |
8,4 |
8,6 |
8,4 |
9,0 |
|
7,0 |
8,8 |
9,0 |
8,9 |
9,5 |
Quelle: "Finanztest", Heft Juni
2000
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Was muss ich bei Abschluss eines
Bausparvertrages beachten?
Generell ist die Balance zwischen monatlicher
Sparrate, gewünschtem Zuteilungstermin und der Bausparsumme das
Kernstück bei Abschluss eines Bausparvertrages. Wenn zum Beispiel
250,- Euro monatlich eingezahlt werden, kann eine Bausparsumme von
75 000,- Euro erst nach ca. 10 Jahren zugeteilt werden. Wenn jedoch
der Baubeginn bzw. Erwerb in 6 Jahren geplant ist, wäre die
gewünschte Bausparsumme zu hoch bzw. die monatliche Sparrate zu
niedrig. Um eine eventuell kostspielige Zwischenfinanzierung zu
vermeiden, sollte man sich deshalb am besten einen detaillierten
Anspar- und Tilgungsplan erstellen lassen, aus dem der
voraussichtliche Zuteilungstermin hervorgeht.
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Was sollte ich nicht machen?
Auf keinen Fall sollte man über das Erreichen des
Mindestguthabens hinaussparen. Das Geld wird oft zu niedrigen Zinsen
angelegt. Zusätzlich würde das Weitersparen den Darlehensanspruch
verkürzen, da die Höhe des Darlehens in der Regel aus der Differenz
zwischen Bausparsumme und Sparguthaben zum Zuteilungstermin bestimmt
wird. Um die Sparleistung optimal zu nutzen, sollte das
Mindestguthaben und die Zielbewertung zum Zuteilungstermin möglichst
knapp erreicht werden. Weiterhin sollte man zu Vertragsbeginn mit
einer niedrigen Bausparsumme anfangen. Neben Ersparnissen bei der
Anschlussgebühr wird der Bausparvertrag früh zuteilungsreif, d. h.
bei vorzeitigem Baubeginn kann das Darlehen bereits aufgenommen
werden und eine Überbrückung ist nicht notwendig. Bei Bedarf kann
die Bausparsumme später immer noch erhöht werden. Dies sollte jedoch
rechtzeitig vor dem geplanten Baubeginn bzw. Kauf erfolgen!
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Welche Voraussetzungen müssen erfüllt
sein, damit die Zuteilung erfolgen kann?
Zuerst einmal muss der Bausparer mindestens 40 bis 50
% der vereinbarten Bausparsumme angespart haben. Dann muss der
Bausparvertrag eine ausreichend hohe Bewertungszahl, die sog.
Zielbewertung erreichen. Die Bausparkassen vergeben an mehreren
Stichtagen im Jahr eine Kennzeichnung in Form jener Zielbewertung.
Wenn die Mindest-Zielbewertungszahl erreicht ist, kann der Vertrag,
je nach Tarif, 2 - 9 Monate später zugeteilt werden.
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Fördergelder durch den Staat
Die Fördergelder durch den Staat umfassen generell die
Eigenheimzulage, die KfW-Förderung, die Wohnungsbauförderung der
Länder sowie die Bausparförderung.
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Kapitallebensversicherung
Was zeichnet diese Art der
Kreditaufnahme aus?
Die Kreditaufnahme bei einer Versicherungsgesellschaft
erscheint auf den ersten Blick verlockend. Oftmals sind hier die
Zinssätze um ein Viertel bis einen halben Prozentpunkt billiger als
bei Banken und Sparkassen. Außerdem ist eine Risikovorsorge für die
Angehörigen mit eingeschlossen. Das Darlehen ist dadurch
charakterisiert, dass lediglich Zinsen zu zahlen sind. Anstelle
einer Tilgung werden Beiträge in die Kapitallebensversicherung
einbezahlt. Nach Ende der Laufzeit von 12 bis 30 Jahren soll durch
die Ablaufleistung der Lebensversicherung der Kredit auf einen
Schlag zurückgezahlt werden. Allerdings steckt diese Art der
Kreditaufnahme voller Tücken. Deshalb lohnt sich diese Kombination
in der Regel nicht.
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Worin liegen die Nachteile dieser
Finanzierungsvariante?
Damit die Versicherungsgesellschaft Gewinne erzielen
kann, ist der Darlehenszinssatz langfristig natürlich höher als die
Verzinsung der Beiträge zur Kapitallebensversicherung. Deshalb liegt
eine relativ geringe Versicherungsrendite vor. Hierin besteht ein
Hauptnachteil im Vergleich zum Bankkredit. Durch die regelmäßige
Tilgung des Bankkredits wird die Zinszahlung konstant weniger. Somit
erzielt man im Vergleich zur Kreditaufnahme mittels
Kapitallebensversicherung eine Ersparnis in Höhe des effektiven
Zinses. Ein Rechenexempel kann dies verdeutlichen: Der Effektivzins
des Darlehens beträgt 6,5 Prozent, die Rendite der Versicherung
lediglich 5,5 Prozent. Würde der Kunde das Darlehen direkt tilgen,
könnte er mit jeder Mark Tilgung Zinsen in Höhe von 6,5 Prozent
sparen. Durch die Anlage in eine Lebensversicherung erhält er
allerdings nur 5,5 Prozent Zinsen. Somit ist die Tilgung über den
Umweg der Lebensversicherung in diesem Beispiel um 1 Prozent teuerer
als die Direkttilgung eines Kredites.
Weiterhin besteht eine Schwachstelle in der ungewissen
Höhe der Ablaufleistung der Lebensversicherung. Diese darf nämlich
durch die Versicherungsgesellschaft nicht garantiert werden. Somit
wird nur eine relativ geringe Versicherungssumme angegeben, die Höhe
der Überschussbeteiligung ist jedoch ungewiss und kann lediglich
geschätzt werden. Ob die Auszahlung der Ablaufleistung deshalb zur
Tilgung des Kredites ausreicht ist ziemlich unsicher.
Als einfachen Anhaltspunkt kann man deshalb den
ausgewiesenen Renditesatz mit dem Effektivzins des Darlehens
vergleichen. Erscheint die versprochene Rendite höher als der
Effektivzins, ist eine Einhaltung dieser Rendite ziemlich
unwahrscheinlich. Darüber hinaus besteht auch das Risiko einer
Zinserhöhung nach Ablauf des Darlehenvertrags. So können die Zinsen
erheblich höher sein und somit gravierende Auswirkungen auf die
monatliche Zinsbelastung haben. Diese Zinsbelastung kann bei einem
Versicherungskredit im Gegensatz zum Bankkredit nicht durch die
Herabsetzung des Tilgungssatzes abgefedert werden.
Auch besteht ein gewisses Steuerrisiko. Denn die
Lebensversicherung lohnt sich nur, da ihre Erträge ab einer Laufzeit
von 12 Jahre steuerfrei sind. Allerdings kann niemand eine Garantie
geben, dass dieses Gesetz weiterbestehen bleibt. Durch eine
Besteuerung würde die Rendite dann drastisch gedrückt werden.
Unvorhergesehene Ereignisse können eintreten:
Scheidung, Todesfall, beruflicher Abstieg etc. können dazu führen,
dass die Immobilie verkauft werden muss. Jedoch ist die Kombination
mit der Versicherung hier nicht flexibel. So kann bei vorzeitiger
Kündigung der Auszahlungsbetrag niedriger sein als die Summe der
eingezahlten Beiträge! Als großen Vorteil kann man nun noch den
Versicherungsschutz im Todesfall ansehen. Allerdings kann dieser
weitaus preiswerter durch den Abschluss einer zusätzlichen
Risikolebensversicherung erzielt werden!
Deshalb lohnt sich diese Finanzierungsart für die meisten
Anleger nicht. Einzige Ausnahmen stellen jedoch Käufer (hierbei v.
a. Beamte und Selbstständige) vermieteter Objekte dar, die ihre
Schuldzinsen steuerlich geltend machen können!
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Restschuldversicherungen
Jedes Immobiliengeschäft bringt eine hohe finanzielle
Belastungen mit sich. Ereignet sich dann ein familiäres Unglück
indem der Hauptschuldner stirbt, ist die Familie mit einem nicht
abtragbarem Schuldenberg konfrontiert. Meistens bleibt dann nur noch
der Verkauf der Immobilie übrig. Hiergegen kann man sich durch eine
sogenannte Risikolebensversicherung absichern. Durch sie wird im
Gegensatz zur Kapitallebensversicherung kein Kapital angesammelt. Am
Ende der Versicherungsdauer bekommt der Kunde nur sehr wenig oder
gar kein Geld aus der Überschussbeteiligung ausbezahlt.
Generell unterscheidet man zwei Typen:
a) Risikolebensversicherung mit fallender
Versicherungssumme Hier sinkt die Versicherungssumme während der
Laufzeit entsprechend der Verringerung der Restschuld des Darlehens.
Um einen entsprechenden Verlauf berechnen zu können, muss die
Versicherung die Gesamtlaufzeit, den Nominalzins sowie den
Tilgungsplan des Darlehens kennen. Da aber das Alter des
Versicherten mitsteigt, steigen zuerst die Beiträge an. Später
sinken sie wieder, da die Versicherungssumme (Restschuld) ebenfalls
sinkt. Dennoch bieten einige Versicherungen auch Beiträge an, die
über die komplette Laufzeit konstant bleiben.
b) Risikolebensversicherung mit linear fallender
Versicherungssumme Auch hierbei wird wieder in zwei Typen
unterteilt. Zum einen kann der zu zahlende Beitrag während der
Laufzeit konstant bleiben. So muss der Kunde den Beitrag meist nur
für zwei Drittel der Laufzeit zahlen. In einer weiteren Variante
verringert sich der Beitrag jährlich um eine konstante Summe. Hier
muss der Beitrag allerdings während der gesamten Laufzeit bezahlt
werden.
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Was kann ich mir unter der sog.
Überschussbeteiligung vorstellen?
Bei beiden Varianten der Risikolebensversicherung profitiert der
Kunde von der sog. Überschussbeteiligung. Durch die vorsichtige
Beitragskalkulation der Versicherungen werden zwangsläufig hohe
Überschüsse erzielt. Werden diese nicht durch Auszahlungen
aufgebraucht, dann werden sie (teilweise) an den Kunden
zurückgegeben. So verrechnen die meisten Versicherungsgesellschaften
den voraussichtlichen Überschussanteil direkt mit dem Beitrag. Der
Kunde zahlt eine niedrigere Nettoprämie, die teilweise sogar nur die
Hälfte des eigentlichen Tarifs beträgt.
Bei der zweiten Variante, dem sog. Todesfallbonus, werden die
Überschussanteile zur Erhöhung der Leistung im Todesfall verwendet.
Es wird also die volle Prämie einbezahlt, aber die Begünstigten
erhalten dafür im Todesfall des Versicherungsnehmers eine weitaus
höhere Summe als die vertraglich zugesicherte Versicherungssumme
ausbezahlt. Die Überschussbeteiligung ist allerdings nur für ein
Jahr garantiert. Ändert sich also ihre Höhe, steigt oder fällt die
Tarifhöhe der ersten Variante. Bei dem Todesfallbonus ändert sich
ebenfalls die Prämie, dafür werden im Todesfall einige Tausend Mark
mehr oder weniger ausgezahlt.
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Wie kann ich die Angebote diverser
Risikolebensversicherungen vergleichen?
Die Risikolebensversicherungen diverser
Versicherungsgesellschaften unterscheiden sich durch die jeweilige
Ratenhöhe sowie in der Zeitdauer, für die die Prämie zu zahlen ist.
Durch den sog. Barwertvergleich werden die Angebote vergleichbar.
Hierbei werden die Beiträge, die in der Zukunft anfallen werden, auf
den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Diese Rechnung wird gemäß einem
Darlehenszins von 7 Prozent vorgenommen. Dann erhält man einen
Barwert, der angibt, welcher Einmalbetrag nach heutigem Geldwert
nötig wäre, um die Beiträge zu finanzieren. Je höher der Barwert
ist, desto teuerer ist der Versicherungsschutz.
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Durch welche Faktoren wird die Höhe des Beitrags
beeinflusst?
Die Höhe des Beitrags hängt vom Eintrittsalter des Kunden ab. Je
älter er ist, desto wahrscheinlich wird der Todesfall. Daher wird
die Versicherungsprämie mit fortschreitendem Alter höher. Da Frauen
im Durchschnitt älter werden als Männer zahlen sie auch nur
geringere Beiträge ein. Des weiteren ist die Laufzeit des Darlehens
ein entscheidendes Kriterium für die Höhe des Versicherungsschutzes.
Je länger sie ist, desto höher werden die Beiträge.
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Umschuldung
Bei sinkenden Zinsen versuchen viele Darlehensnehmer, ihren
Kredit durch die Aufnahme eines preiswerteren Kredites umzuschulden.
Allerdings lohnt sich eine Umschuldung häufig nur für kurze
Restlaufzeiten des Darlehens von ein oder zwei Jahren, da der
bisherige Kreditgeber eine Entschädigung für den entstehenden
Zinsschaden, die sog. Vorfälligkeitsentschädigung, verlangen kann.
Ebenfalls fallen bei Aufnahme des neuen Kredites erneut Notar- und
Amtsgerichtsgebühren an.
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