Steuern und Förderungen

Übersicht:

 

Staatliche Förderung

Die Eigenheimzulage

Der Erwerb bzw. Bau eines Eigenheims wird durch den Staat zum einen mittels Eigenheimzulage gefördert. Anspruch hierauf hat jeder, der seine Immobilie selbst bewohnt. Jedoch greift auch Paragraf 15 der Abgabenordnung. Hiernach wird die Eigenheimzulage ebenfalls gewährt, wenn Verwandte (also Kinder, Verlobte, Eltern, Geschwister etc.) die Immobilie kostenlos bewohnen. So werden Altbau-Immobilien mit insgesamt bis zu 10.000,- Euro gefördert, Neubau-Immobilien mit bis zu 20.000,- Euro. Allerdings muss das Gesamteinkommen der vergangenen beiden Jahre unter folgenden Grenzen liegen:

Alleinstehende   82.000,- Euro
kinderlos Ehepaare 164.000,- Euro
1 Kind Alleinerziehender 112.000,- Euro
  Ehepaar 194.000,- Euro
2 Kinder Alleinerziehender 143.000,- Euro
  Ehepaar 225.000,- Euro
3 Kinder Alleinerziehender 174.000,- Euro
  Ehepaar 256.000,- Euro

Sind Ihre Gesamteinkünfte über diesen Grenzen, können Sie versuchen, diese z. B. durch Werbungskosten, Fahrtkosten etc. oder sogar durch das einjährige Ausscheiden eines Ehepartners aus dem Berufsleben zu senken. So können Sie u. U. doch von der Eigenheimzulage profitieren. Ob dies wirtschaftlich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

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Die KfW-Förderung

Die Frankfurter Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt äußerst zinsgünstige Kredite an junge Familien, umweltbewusste Energiesparer sowie Wohnraumbesitzer in den neuen Bundesländern.

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Kann meine Familie ein KfW-Darlehen beziehen?

Die KfW vergibt Darlehen an junge Familien (d. h. Alleinerziehende oder Ehepaare mit mindestens einem minderjährigen Kind) Kredite in Höhe von bis zu 20 % der Gesamtkosten, maximal jedoch 100.000 Euro. Paare ohne Kinder können eine Förderung nur erhalten, wenn beide unter 40 Jahren sind.

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Kann ich bei einer Baumaßnahme, die zum Energiesparen beiträgt, eine Förderung beziehen?

Der Umweltschutz wird generell sehr stark gefördert. Hierunter fallen:

  • spezielle Heizungs- oder Wärmedämmungsinvestitionen zur Reduzierung des Kohlenstoffdioxid-Ausstoßes,
  • "100 000-Dächer-Solarstrom-Programm" Innerhalb dieses Programms wird die Installation von Photovoltaikanlagen gefördert.
  • Unterstützung der Bauherrn von "Passivhäusern" bis zu 50 000 Euro, sofern 15 kW Heizwärme pro Quadratmeter im Jahr nicht überschritten werden.
  • Förderung der Errichtung von Solaranlagen für Heizungs- oder Warmwasserversorgung:

 

  • bei größeren Anlagen können Darlehen bis zur Gesamthöhe von 100 % gewährt werden,
  • bei kleineren Vorhaben können einmalige, nicht zurückzahlungspflichtige, direkte Zuschüsse vergeben werden.

 

  • Förderung für Nutzer von Erdwärme und Wasserkraft sowie der Heizung durch Biogas oder Biomasse

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Kann die Renovierung meiner Wohnung in den neuen Bundesländern gefördert werden?

Weiterhin wird im Rahmen des "Wohnraum-Modernisierungs-Programm" die Renovierung von vor allem Wohnungen innerhalb großer Wohnanlagen in Ostdeutschland gefördert. Hierunter fallen die Erneuerungen von Bad, Heizung, neue Fenster, Reparaturen an Dach und Fußboden sowie bessere Wärmedämmung.

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Gibt es irgendwelche Haken an KfW-Krediten?

Auch bei KfW-Krediten müssen zumindest einige Regeln beachtet werden. Zuerst einmal kann es vorkommen, dass man die eigene Bank überreden muss, den KfW-Kredit zu vermitteln. Viele Banken vermitteln nämlich äußerst ungern KfW-Kredite bzw. verweigern dies sogar gelegentlich. Wenn man nun diese Hürde genommen hat, so muss unbedingt vor Beginn jeglicher Bauarbeiten der KfW-Kredit beantragen werden. Darüber hinaus wird der Zinssatz des Kredites erst bei der endgültigen Zusage der KfW festgeschrieben, bis dahin kann er noch schwanken. Schließlich sollte man gründlich abwägen, ob eventuell auf einen KfW-Kredit vollständig verzichten werden sollte, und dafür eine eventuell vorteilhaftere Landesförderung vorgezogen werden sollte.

Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite des KfW unter http://www.kfw.de/ abrufen.

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Wohnungsbauförderung der Länder

Während die Höhe der staatlichen Förderung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist, gibt es einheitlich geregelte Vergabekriterien für staatliche Gelder.

  1. Einkommensgrenze Gemäß Paragraph 25 II. WoBauG darf ein Arbeitnehmer im Jahr maximal 25.418,- Euro brutto und ein Beamter 22.369,- Euro brutto verdienen, um Anspruch auf Wohnungsbauförderung geltend zu machen. Besserverdiener können die Förderung auch beantragen, allerdings nur wenn sie dadurch eine Sozialwohnung frei machen würden.
  2. Rechtzeitiger Antrag In der Regel kann die Förderung nur beantragt werden, wenn die Bauarbeiten noch nicht begonnen wurden bzw. der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben wurde.
  3. Kein Anspruch auf Förderung Da die Fördermittel begrenzt sind, werden die Anträge meistens nach Datum des Antragseingangs bzw. nach sozialer Dringlichkeit vergeben. Deshalb sollte der Antrag frühstmöglich gestellt werden.
  4. Vorgeschriebene Eigenbeteiligung Der Bauherr muss je nach Bundesland eine Eigenbeteiligung von mindestens 10 bis 25 Prozent erbringen.
  5. Gesicherter Unterhalt Auch bei der Wohnungsbauförderung wird geprüft, ob nach Abzug der Belastungen noch genügend Mittel für die Lebenshaltung zur Verfügung stehen.
  6. Angemessenes Bauvorhaben Es werden nur Bauten in gängigen Größen gefördert. Hierdurch entfällt eine Förderung für den Bau jeglicher Villen oder Luxusbauten. So darf ein Eigenheim für vier Personen meistens nicht mehr als 130 Quadratmeter haben.
  7. Förderung von Neubauten Generell werden lediglich Neubauten gefördert. Es kann aber auch der Ausbau von bestehenden Gebäuden unterstützt werden, wenn hierdurch eine neue Wohnung geschaffen wird.

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Gibt es verschiedene Gruppen, die zur Förderung berechtigt sind?

Zu dem ersten Förderweg für die Wohnungsbauförderung der Länder zählen vor allem kinderreiche Familien mit geringem Einkommen, Schwerbehinderte und sozial schlechter gestellte Bürger. So bieten die meisten Länder ein zinsloses Baudarlehen mit einem jährlichen Tilgungssatz von 1 oder 2 Prozent an. Der zweite Förderweg umfasst einen größeren Kreis an Berechtigten. Die zuvor genannten Einkommensgrenzen dürfen so bis zu 60 Prozent überschritten werden - abhängig vom Bundesland. Allerdings wird vorausgesetzt, dass der Bauherr neben dem 2. Förderweg keine anderen öffentlichen Mittel erhält und durch den Bau eine öffentlich geförderte Wohnung freimacht. Meistens handelt es sich dann allerdings nicht um einen typischen Kredit, sondern um ein Aufwandsdarlehen. Hierbei erhält man einen sich jährlich vermindernden Betrag zur Reduzierung der laufenden Belastungen. Bezüglich der Gestaltung des dritten Förderwegs haben die Länder freie Hand. So wird zum Beispiel im Saarland einer vierköpfigen Familie, die eine Plattenbauwohnung kaufen möchte - unabhängig vom Einkommen - ein Zuschuss von 32 000,- Euro gewährt. Dieser Zuschuss muss nicht zurück bezahlt werden!

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Gibt es auch Förderungen für meine Modernisierungsmaßnahmen?

Bezüglich der Modernisierung, Instandsetzung oder dem Ausbau von bereits vorhandenen Wohnungen bestehen unterschiedliche Förderprogramme. Dies gilt auch für die Förderung zur Errichtung von Solarkollektoren oder Sonnenstromanlagen.

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Bausparförderung

Der Staat unterstützt Bausparer, deren bereits um Werbungskosten etc. gemindertes Einkommen unter folgenden Grenzen liegt:

Single 25 000,- Euro
Ehepaar 50 000,- Euro

Der Staat zahlt so auf jede Mark, die der Arbeitnehmer auf sein Bausparkonto einzahlt, 10 % Wohnungsbauprämie. Der anzurechnende Betrag ist allerdings auf 500,- Euro jährlich bei Singles und 1000,- Euro jährlich bei Ehepaaren beschränkt. So kann ein Single jährlich maximal 50,- Euro Zuschuss erhalten und ein Ehepaar maximal 100,- Euro. Diese Beträge können optimal ausgeschöpft werden, wenn der Single 42 Euro monatlich aus dem eigenen Portemonnaie auf das Bausparkonto einzahlt, bei Ehepaaren liegt dieser Betrag bei monatlich 84,- Euro. Weiterhin gibt es eine Arbeitnehmersparzulage für diejenigen Arbeitnehmer, die ihr Bausparkonto mit vermögenswirksamen Leistungen ihres Arbeitgebers speisen. Hierbei gelten jedoch verminderte Einkommensgrenzen:

Single 18 000,- Euro
Ehepaar 35 000,- Euro

Wer auch unter dieser Grenze bleibt, bekommt vom Staat ein Zehntel von dem Betrag, den der Arbeitgeber als vermögenswirksame Leistung einzahlt, maximal jedoch 47,- Euro im Jahr. Will man also diese Subvention voll ausschöpfen, müsste der Arbeitgeber jährlich 468,- Euro vermögenswirksame Leistungen auf das Bausparkonto überweisen. Dies wären im Monat 39,- Euro. Wenn der Arbeitgeber jedoch weniger zahlt, besteht die Möglichkeit, dass der Arbeitnehmer diesen Betrag ausgleicht. Wichtig ist allerdings, dass der Arbeitgeber das Geld direkt auf das Bausparkonto überweist.

Wer unter beiden Einkommensgrenzen bleibt, kann bei Einzahlung mittels beider Varianten natürlich auch problemlos Wohnungsbauprämie sowie Arbeitnehmersparzulage miteinander kombinieren und doppelt profitieren!

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Was muss ich tun, um eine Bausparförderung zu erhalten?

Die Bausparkassen schicken einmal jährlich zusammen mit dem Auszug über das Bausparkonto einen Antrag auf Wohnungsbauprämie. Dieser ist auszufüllen und an die Bausparkasse zurückzuschicken. Den Rest regelt die Bausparkasse mit dem Finanzamt. Die Arbeitnehmersparzulage muss jedes Jahr neu vom Bausparer beantragt werden. Dies geschieht gemeinsam mit der Einreichung der Einkommensteuererklärung beim Finanzamt. Die Finanzbeamten verlangen hierfür ein Formular, auf dem die Bausparkasse die Höhe der vermögenswirksamen Leistung bestätigt.

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Wie erfolgt die Auszahlung einer Förderung?

Die Auszahlung der berechtigten Förderung erfolgt vom Finanzamt auf einen Schlag nach sieben Jahren. Wird der Bausparvertrag vor Ablauf dieser sieben Jahre zugeteilt, besteht die Möglichkeit, die Förderung für die Finanzierung des Immobiliengeschäfts mit einzubeziehen. Die Hauptsache ist hierbei, dass das Geld für "wohnungswirtschaftliche Zwecke" verwendet wird. Wenn das Geld für andere Zwecke bzw. vor Zuteilung benötigt wird, verfällt die Förderung. Allerdings gibt es auch hier einige Ausnahme: Wenn ein Arbeitnehmer länger als ein Jahr arbeitslos oder gar erwerbsunfähig wird oder wenn er oder sein Partner gestorben ist, werden die Zulagen vom Finanzamt dennoch gewährt.

Weitere Informationen können Sie unter http://www.kfw.de/ abrufen.

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Steuern auf Immobilien

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer ist eine einmalig zu zahlende Steuer, die bei jedem Erwerb einer Immobilie anfällt. Sie beträgt 3,5 % des Gesamtkaufpreises. Laut Grunderwerbssteuergesetz können jedoch Käufer sowie Verkäufer für die Bezahlung der Grunderwerbssteuer belangt werden. Deshalb sollte der Verkäufer sich eine Bankbürgschaft des Käufers geben lassen, die die Übernahme aller anfallender Kosten zusichert. Das Eigentumsrecht des Käufers wird grundsätzlich erst nach der nachweislichen Bezahlung der Grunderwerbssteuer eingetragen.

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Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die durch das jeweilige Finanzamt errechnet wird. Ihre Berechnung basiert auf den Faktoren wie Einheitswert, Messbetrag und Hebesatz. Erfahrungsgemäß beträgt sie ungefähr 3 % des Kaufpreises. Sie wird vierteljährlich erhoben.

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Steuersparmodell: Der geschlossene Immobilienfond

Der Anleger erwirbt durch einen geschlossenen Immobilienfond einen Anteil an einer Immobilie. Nachdem die Fondgesellschaft ausreichend Anlegergeld angesammelt hat, wird der Investorenkreis geschlossen. Beim Kauf eines geschlossenen Immobilienfonds sollten die gleichen Maßstäbe angesetzt werden wie beim direkten Immobilienerwerb. Die wichtigste Frage ist hierbei, wie viel Miete die jeweilige Immobilie erzielen kann. Weiterhin sollte vor dem Erwerb von solchen Anteilen gründliche Informationen über den Anbieter eingeholt werden. Seriöse Anbieter verschicken auf Anfrage auch testierte Leistungsbilanzen der letzten Jahre.

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